Как продать квартиру, у которой несколько собственников

Опубликовано: 21.12.2022 | Автор: Дмитрий Сергеев

Правовой режим квартиры с долевой собственностью

При установлении долевой собственности на имущество каждому собственнику назначается определенная доля общего права. Его размер зависит от причины покупки квартиры и договоренности сторон. В процессе использования объекта размер долей может быть перераспределен между собственниками путем заключения соответствующего договора.

Квартиры с несколькими собственниками могут оформляться с учетом следующих характеристик:

  • Если все доли в квартире продаются одновременно — нет необходимости уведомлять собственника, так как в них непосредственно участвует сторона продавца;
  • Если хотя бы одна акция не передана, обязательно уведомление владельца доли и предоставление ему преимущественного права покупки остальных акций;
  • Независимо от конкретных условий сделки по отчуждению предметов долевой собственности требуют нотариального удостоверения договора купли-продажи.

При несоблюдении правил уведомления или нотариального удостоверения сделка не будет зарегистрирована в органах Росреестра и переход права собственности не будет осуществлен.

Как продать квартиру, если два собственника — при совместной собственности

Совместное владение двумя людьми означает, что есть два равноправных собственника недвижимости. Физическое лицо – это лицо, которое приобрело квартиру в период совместного проживания.

Факт продажи такого имущества происходит при составлении простого письменного акта купли-продажи.

Во время сделки необходимо:

  1. Составить заявление о передаче всех прав на имущество другому лицу.
  2. Оба арендодателя должны присутствовать.
  3. Государственный налог с продаж не уплачен.

Продажи делятся на два этапа:

  • Выделить одну долю из совместной квартиры. Другими словами, раздел имущества между двумя собственниками.
  • Продать все акции.

примечания! Обе сделки можно оформить одним договором, но только у нотариуса.

Порядок действий

Перед покупкой квартиры необходимо убедиться в наличии документов.

Когда у недвижимости два собственника, необходимо включить в договор пункт, который будет разъяснять, как именно будет производиться оплата за покупку квартиры:

  • в руках одного владельца;
  • Делится поровну между обоими владельцами;
  • на банковский счет или банковскую карту.

Хорошо знать! Обязательно разузнайте всех владельцев квартиры, убедитесь, что никто не возражает, и задокументируйте этот факт. Такие документы не нужно регистрировать у нотариуса. Такие действия уберегут вас от судебного разбирательства. После этого составить письменный договор с указанием суммы, даты покупки и регистрацией данных.

Необходимые документы

Необходимые документы при продаже дома с двумя собственниками:

  • Паспортные данные всех владельцев квартир;
  • свидетельство, подтверждающее право собственности на недвижимость;
  • документы государственной регистрации;
  • выписка из СРР;
  • паспорт недвижимости;
  • Справки, подтверждающие дееспособность всех владельцев;
  • Личный кабинет, который подтвердит, что квартира свободна от залога.

Основные правила оформления ДКП

По общему правилу договор купли-продажи квартиры составляется в письменной форме в двух экземплярах, по одному для каждой стороны. Дополнительный экземпляр необходимо оформить в органы Росреестра. Стороны вправе составить договор самостоятельно, либо обратиться за услугами нотариального заверения. Последний вариант позволит правильно составить договор и избежать разногласий в будущем.

Участие нотариуса требуется в следующих случаях:

  • Продажа долей в кондоминиумах;
  • Собственник квартиры несовершеннолетний.

Согласно статье 432 ГК РФ текст договора должен содержать следующие основные условия сделки:

  1. Дата и место подписания.
  2. Сведения о сторонах сделки или их законных представителях — фамилия, имя, отчество, данные документа, по которому действовали участники.
  3. цель сделки. Так что в дело вступит квартира или ее часть.
  4. Стоимость и порядок оплаты. Цена недвижимости выражается цифрами и текстом. Оплата может быть произведена путем перечисления денежных средств на счет продавца или наличными.
  5. Права и обязанности сторон. Они сводятся к тому, что продавец должен уступить, а покупатель должен принять и оплатить недвижимость.
  6. Ответственность участника. Меры воздействия на виновную сторону проявляются в уплате штрафов или пени за ежедневное неисполнение взятых на себя обязательств.
  7. Процедуры разрешения споров. В данном разделе необходимо указать, что стороны обращались в суды только в случае соблюдения ими претензионного порядка разрешения спора.
  8. реквизиты и подпись.

К договору прилагаются следующие документы:

  • Паспорта сторон.
  • Свидетельство о рождении для детей в возрасте до четырнадцати лет, если он является собственником недвижимости.
  • Свидетельство о браке и согласие второго супруга, если имущество совместное.
  • Подтверждение права собственности — свидетельство, выписка из ЕГРН, предыдущий договор дарения, мены или продажи с продавцом.
  • Паспорт технологии недвижимости.
  • Отрывок из книги.
  • Орган опеки разрешает продажу квартир, принадлежащих несовершеннолетним.
  • Нет доказательств задолженности по налогам. Это касается подаренных или доставшихся по наследству квартир.

Документы могут быть представлены в виде оригиналов или заверенных копий. Этот список не является исчерпывающим и может быть дополнен другими данными.

Два покупателя и один продавец

Отличительными чертами этого DCT являются:

  • иметь дело с двумя покупателями одновременно;
  • Расчет и регистрация права собственности у продавца осуществляется самостоятельно для каждого покупателя.

Покупатели должны учитывать, что другие участники являются совершеннолетними, дееспособными или представлены законными представителями.

В разделе о предмете договора должно быть указано, что имущество продается в общую или долевую собственность. Лица, покупающие квартиру, в условиях договора именуются «Покупатели 1 и 2». Если условие относится к обоим, отображается «Покупатель».

Необходимо обратить внимание на стоимость квартиры. В договоре должна быть указана стоимость каждой доли. Это правило не применяется, если имущество находится в совместной собственности супругов или родственников. При этом расчеты выполняются совместно и по отдельности.

По несколько лиц с каждой стороны сделки

Одновременное присутствие двух продавцов и покупателей может в некоторой степени изменить ситуацию. В первую очередь это касается количества контрактов.

Определяющим условием является состояние атрибута. Он может быть общим или федеративным. В первом случае каждый владеет своей долей и может распоряжаться ею самостоятельно. Во втором — собственность общая и принадлежит всем без исключения.

Например, квартиры делят супруги. Они планируют продать его другой семье. В этом случае можно заключить договор. Особых отличий от обычного ДКП иметь не будет. В настоящем документе стороны именуются «Продавец» и «Покупатель». В условиях должно быть указано на солидарное исполнение всех обязательств участником со своей стороны.

Иначе обстоит дело, если все продавцы не имеют родственных или родственных связей, но владеют имуществом на праве долевой собственности. В этом случае правильно суммировать отдельные DCT для каждой части. Это будут две отдельные сделки, предметом которых будут имущественные доли.

При этом регистрация в Росреестре происходит при продаже каждой части. Это не может быть одновременным, поскольку это не зарегистрированная сделка, а право собственности на недвижимость.

Какие нужны документы для оформления договора

При продаже квартиры с 2 собственниками необходимы следующие документы:

  • паспорт владельца;
  • Свидетельство о регистрации права или (с 2016 г.) выписка из ЕГРН;
  • Свидетельство о регистрации, Кадастровый паспорт (если последний был выдан ранее, то не нужно, т.к это выписка из ЕГРН, запрашиваемая сотрудником Росреестра в Кадастре);
  • Контракт на продажу;
  • передаточный акт;
  • Выписки из лицевых счетов об отсутствии задолженности по квартплате;
  • Дополнительные документы, подтверждающие отсутствие обременений.
Интересно:   Какие документы нужны для загранпаспорта?

Список документов, необходимых в некоторых случаях:

  • Орган опеки и попечительства разрешает продажу, если вторая доля принадлежит несовершеннолетнему, недееспособному гражданину;
  • Дети 14-18 лет соглашаются на продажу квартиры;
  • Второй супруг согласен на передачу совместно нажитого имущества;
  • При наличии 2-х самостоятельных сделок по разным договорам купли-продажи доли солидарные акционеры соглашаются на продажу;
  • При оплате через сейф — договор вклада, предварительный договор купли-продажи, договор с банком;
  • Если интересы продавца представляет третье лицо- нотариальная доверенность.

Покупатель имеет право запросить любой документ, подтверждающий чистоту сделки, а продавец волен выбирать, подчиняться ли ему или рисковать несостоявшейся транзакцией.

Нюансы при продаже коммунальной квартиры

Эта форма собственности устаревает, однако в некоторых населенных пунктах еще есть достаточно большие 6- и даже 9-комнатные коммуналки. Они отличаются от общих объектов тем, что у каждой комнаты есть только один владелец, т.е существующие доли распределяются в натуральной форме. Сейчас процедура переделки квартиры в коммуналку невозможна: необходимы отдельные входы, устроены личные коммуникации, но пока коммуналки есть, они будут продаваться.

Распространенной практикой является то, что у коммуналки 2 собственника, каждый из которых владеет комнатой (или несколькими). Вы можете купить такие предметы и объединить разные части в 2-х (3-4-х и т.д.) комнатную квартиру, подав заявление в Росреестр. В этом случае возможно заключение договора с указанием объекта, либо 2 самоуправляющихся договора.

Соглашаясь на продажу, владельцы получают выгоду, увеличивая цену квартиры, так как отдельные комнаты стоят на треть меньше, чем они заплатили бы, если бы продали всю недвижимость.

Нужен ли нотариус, если два собственника продают квартиру?

Если продажа совместной квартиры осуществляется двумя собственниками одновременно, ДКП доказывать не нужно. То же самое относится и к продаже акций одним собственником другому.

Подпись нотариуса требуется при передаче акций третьему лицу, не являющемуся собственником.

Стоимость услуг нотариуса

Плата за нотариальное удостоверение договора составляет 0,5% от стоимости доли, не менее 300 и не более 20 000 рублей. Комиссии оплачиваются только один раз, независимо от количества участников сделки. Если все доли в квартире проданы, плата рассчитывается исходя из общей стоимости имущества. Общая сумма к оплате делится пропорционально проданным акциям между владельцами-продавцами. Дополнительные технические услуги оплачиваются отдельно.

3aплaтитe нaлoги c пpoдaжи имyщecтвa

Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации каждый гражданин Российской Федерации обязан уплачивать налоги с полученных доходов. Продажа доли в квартире не является исключением. Если вы не платите налоги вовремя, вы можете быть подвергнуты штрафам и штрафам.

Налог не требуется в следующих трех случаях:

❌ Физические акции стоят менее 1 000 000 ₽ за акцию. Согласно законодательству, продажа коммунального имущества на сумму менее 1 000 000 ₽ не облагается налогом. Если стоимость выше, применяется налоговый вычет. Для идеальной доли вычет в размере 1 000 000 ₽ распределяется пропорционально, например, ½ на 500 000 ½.

❌Вы давно владеете недвижимостью. С 1 января 2016 года действуют следующие правила. Вам не нужно платить налог, если вы:

▪ приобретение акций по договору купли-продажи и владение ими более 5 лет;

▪ Приобретенные и находящиеся в собственности более 3 лет акции по наследству, договору дарения близким родственником или приватизации.

❌ Вы купили акцию, разницы между суммой покупки и суммой продажи нет. Например, если вы ранее купили акции за 2 000 000 ₽, а затем продали их по той же цене или дешевле, вы не будете облагаться налогом. Если цена пойдет вверх, вам придется отдать государству 13.

Рассмотрим пример.

Андрей владеет долей 2,5 года и продает ее за 1 700 000 ₽. При подготовке налоговой декларации Андре был обязан заявить о вычетах. Тогда он сможет заплатить налоги не с 1 700 000 ₽, а с 700 000 ₽. Вы получите только 91 000 ₽ вместо 221 000 ₽.

ВАЖНОЕ ПРИМЕЧАНИЕ: Если акции находятся во владении менее 3 или 5 лет, необходимо подать декларацию в налоговую инспекцию даже при нулевом налогообложении.

Продажная цена доли в квартире и оформление сделки

Ваш доход – это цена продажи акций по договору купли-продажи. Есть одно исключение из этого правила. Это относится к акциям, приобретенным после 1 января 2016 года. По таким акциям налогооблагаемый доход равен единице, но не более:

  • или цена продажи акций по договору;
  • Или цена акции рассчитывается из кадастровой стоимости квартиры, умноженной на 0,7.

пример
Вы продаете 1/2 часть квартиры, купленной в 2022 году. Кадастровая стоимость квартиры 4 200 000 рублей.

случай один
По договору цена продажи акций составляет 1 800 000 рублей.

Цена акции, рассчитанная исходя из кадастровой стоимости квартиры (и коэффициента 0,7), составляет:
4 200 000 х 0,7 х 1/2 = 1 470 000 руб.

Ваш доход считается самой большой ценностью. Это цена продажи акций по договору — 1 800 000 руб.

случай второй
По договору цена продажи акций составляет 1 200 000 рублей.

Цена акции, рассчитанная исходя из кадастровой стоимости квартиры (и коэффициента 0,7), составляет:
4 200 000 х 0,7 х 1/2 = 1 470 000 руб.

Ваш доход считается самой большой ценностью. Это стоимость доли, рассчитанная по кадастровой цене квартиры – 1 470 000 рублей.

У продавца квартирной доли есть два способа уменьшения дохода при исчислении полученного подоходного налога. Он может выбрать любую из них по своему усмотрению.

Доходы минус расходы

Продав долю в квартире, которой вы владели менее трех лет, вы имеете право на полученный доход за вычетом суммы расходов, связанных с покупкой доли. Такие расходы должны быть документально подтверждены. Налоговая проверит!

Цитируя статью 220 НК РФ (пункт 2 статьи 2):

…налогоплательщик вправе уменьшить налогооблагаемый доход на сумму фактически понесенных и учтенных расходов в связи с приобретением имущества.

Следовательно, налог должен быть уплачен с разницы между оплаченными доходами и расходами. Если расходы превышают доходы (например, продать долю в квартире дешевле, чем купить), то с продажи доли налог платить не нужно.

пример
Долей квартиры, полученной по договору купли-продажи, Иванов владел менее 5 лет. Он решил продать его.

случай один
Иванов купил акции за 1 200 000 руб. Цена продажи акций и их налогооблагаемый доход составляет 2 300 000 рублей. Сумма облагаемого дохода:
2 300 000 (стоимость продажи доли в квартире) — 1 200 000 (комиссия за выкуп доли) = 1 100 000 руб.

налог:
1 100 000 х 13% = 143 000 руб.

случай второй
Иванов купил акции за 1 250 000 руб. Цена продажи акций и их налогооблагаемый доход составляет 1 120 000 рублей. Сумма облагаемого дохода:
1 120 000 (стоимость продажи доли квартиры) — 1 250 000 (комиссия за выкуп доли) = 0 руб.

Вам не нужно платить налоги.

В большинстве случаев доли в кондоминиумах отдельно не приобретаются. Часто вместе с самой квартирой уходит право собственности, приобретенное несколькими дольщиками (например, семьей). В этом случае размер платы за выкуп той или иной доли либо указывается в договоре купли-продажи многоквартирного дома, либо определяется по формуле (если плата за акцию не указана в договоре):

Интересно:   Справка о судимости при приеме на работу
Цена покупки всей квартиры Икс размер доли = Размер комиссии за приобретение акций

пример
Семья из 3 человек купила квартиру за 6,7 млн ​​рублей. Каждому члену семьи принадлежит 1/3 доли. В договоре купли-продажи квартиры стоимость одной доли не указана. Он показывает только общую стоимость квартиры.

В этом случае цена покупки одной акции составит:
6 700 000 (общая стоимость квартиры) х 1/3 = 2 233 333 руб.

Имущественный вычет

Если вы продаете часть своей квартиры, вы имеете право на налоговый вычет. Вычет – это определенная законом сумма, уменьшающая выручку от реализации при исчислении налогов (подробнее о вычете по ссылке). Сумма, относящаяся к недвижимости, составляет 1 000 000 рублей через год. Об этом сказано в статье 220 НК РФ (пункты 1 и 2). Если ваш доход превышает вычет, вы должны заплатить налог на превышение. Если нет, налог не платится.

внимание!
При продаже совместного имущества общая сумма вычета распределяется пропорционально между совладельцами. Дело в том, что данный вычет предоставляется не по каждому продавцу, а по одному объекту (например, квартире или дому). Получается, что если бы вы продали свою долю отдельно, то она считалась бы отдельным объектом. Таким образом, вы получите полный вычет (1 000 000 рублей). Если вы продаете квартиру (в том числе свою долю в ней) другим собственникам, такой вещью считается квартира. Следовательно, вычитается 1 000 000 рублей. Будет распространен среди всех владельцев-продавцов.

Именно здесь порядок выполнения сделок покупки и продажи становится очень важным.

вариант один. Квартира продается как единое целое по договору купли-продажи квартиры. Вместе с квартирой может быть продана и ваша доля в ней. В этом случае сумма вычета составляет 1 000 000 рублей. Распределяется всем продавцам в соответствии с долей.

Второй вариант. Квартиры продаются в долях. То есть каждый собственник продает свою долю по отдельному договору. При этом каждому собственнику полагается вычет в размере 1 000 000 рублей. Об этом говорится в письме ФНС России, обязательном для всех налоговых инспекций (см ссылку).

пример
Семья из трех человек продает квартиру за 3 700 000 рублей. В собственности продавца менее 3-х лет. Эта цена превышает кадастровую стоимость квартиры. Каждому из них принадлежит по 1/3 квартиры. Квартиры передаются по наследству. Следовательно, нет затрат на приобретение. Продавцы кондоминиумов пользуются облегчением.

случай один
Квартира продается как единое целое по договору купли-продажи квартиры.

Каждый владелец имеет право вычесть следующие суммы:
1 000 000 (общий вычет) х 1/3 = 333 333 руб.

Налогооблагаемый доход каждого собственника составляет:
3 700 000 х 1/3 (доходы) — 333 333 (отчисления) = 900 000 руб.

Каждый владелец должен платить с него следующие налоги:
900 000 рублей х 13% = 117 000 рублей.

случай второй
Квартиры продаются в долях. То есть по трем договорам купли-продажи акций, подписанным каждым собственником с покупателем. Стоимость одной акции составляет 1 233 333 руб. (всего 3 700 000 руб.). При этом каждому собственнику полагается вычет в размере 1 000 000 рублей.

Налогооблагаемый доход каждого собственника составляет:
1 233 333 (доходы) — 1 000 000 (отчисления) = 233 333 руб.

Каждый владелец должен платить с него следующие налоги:
233 333 руб х 13% = 30 333 руб.

Это 86 667 рублей меньше, чем вариант 1.

Какие конфликты могут возникнуть

Дело в том, что бывший владелец недвижимости может заявить, что денег от продажи он не получил и, вообще говоря, его обманули. Если бы средства были зачислены на его счет, доказать факт мошенничества было бы практически невозможно.

Могут быть и неочевидные примеры: Бывший собственник получил деньги от продажи квартиры — деньги, которые были переведены на его счет в банке. Далее он решил жениться. Женившись, он на свои сбережения купил дом. Семейная жизнь не совместима, человек разводится с женой, и жена ставит вопрос о разделе дома, ссылаясь на полученный доход после брака. Поскольку деньги от продажи квартиры зачисляются на счет, а затем списываются со счета при продаже дома, суд сможет установить, что дом был приобретен на личные сбережения супруга и не был разделен.

Алгоритм заключения договора купли-продажи квартиры

Сделка купли-продажи предполагает подписание договора с последующим заверением и регистрацией прав в Росреестре. Согласно ст. Статьей 42 Закона о государственной регистрации недвижимого имущества установлено, что заключение договора купли-продажи предполагает обязательное нотариальное удостоверение после проверки представленных сторонами документов.

Подготовка к сделке

Перед торговлей необходимо решить два важных вопроса:

  1. Если доли принадлежат несовершеннолетним, следует предварительно обратиться в отдел опеки и попечительства для согласования сделки. Чтобы надзорный орган выдал письменное разрешение, родитель (законный представитель) должен вместе с заявлением представить доказательства того, что несовершеннолетнему будет предоставлено равное или лучшее жилье.
  2. До заключения договора необходимо предоставить другим собственникам возможность самостоятельного выкупа части жилплощади. Если никто не проявит заинтересованности в выкупе акций, вы можете начать искать покупателя в течение месяца.

Если все критерии соблюдены и потенциальный собственник найден, пора приступать к обсуждению условий сделки и составлению договора.

Составление договора купли-продажи

Согласно ст. Статья 550 ГК РФ, при официальной купле-продаже используется письменная форма договора. При составлении договора учитывают особенности сделки купли-продажи, предусмотренные ст. Статья 454 ГК РФ, процесс перехода квартиры от одного участника к другому недвижимому имуществу.

Если совладельцы решат продать квартиру, находящуюся в долевой собственности, при составлении единого договора будут учитываться следующие особенности сделки:

  1. Каждый совладелец, как продавец, указывает в договоре: «Продавец1», «Продавец2» и т.д.
  2. Из текста договора исключены пункты, согласующие процесс продажи с другими.
  3. В пункте, описывающем порядок взаиморасчетов, желательно указывать условия каждого продавца.

Трансфертные сделки не имеют строгой договорной формы. Обе стороны могут составить договор купли-продажи самостоятельно или доверить подготовку юридически безупречного документа опытному юристу.

Если стороны договора решили составить документ самостоятельно, настоятельно рекомендуется использовать готовый образец договора купли-продажи, отметив при этом, что должны присутствовать следующие реквизиты:

  1. Название документа.
  2. Где сделать файл.
  3. Дата регистрации (в тексте).
  4. Информация о покупателе и продавце (ФИО, номер, дата авторизации и выдачи паспорта, адрес регистрации).
  5. Выявление признаков недвижимости — точный адрес, площадь, этажность дома, в котором находится квартира,
  6. Точный размер доли.
  7. Цена продажи квартиры (устанавливается единая цена на весь объект недвижимости).
  8. Порядок оплаты (рекомендуется указать условия для каждого собственника, выбрать безналичный или наличный расчет и указать точную сумму).
  9. Пункт, определяющий, когда сумма перечисляется продавцу после регистрации сделки в Росреестре.
  10. Сведения о состоящих на учете гражданах (их наличие, отсутствие, количество) с указанием, кого планируется выписать и дату.
  11. Подтверждение факта наличия у сторон свободы, сознательной воли, разума и дееспособности.
  12. Пункт, описывающий обстоятельства расторжения договора.
  13. Процедуры в случае форс-мажора.
  14. Количество подписанных экземпляров (плюс один для нотариуса и Росреестра в зависимости от количества всех участников).

Под каждым экземпляром каждый продавец и покупатель подписывают расшифровку.

Сбор документов

Все данные, указанные в договоре, должны быть подтверждены документально. Для заключения договора и передачи прав покупателю необходимо подготовить перечень документов:

  1. Копия документа, удостоверяющего личность (паспорт РФ, свидетельство о рождении);
  2. Медицинская справка о дееспособности;
  3. Документы, свидетельствующие о причинах распоряжения всей квартирой и по отдельности (подарки, свидетельства о праве на наследство, купчие, мены, приватизационные векселя);
  4. Технический паспорт БТИ с указанием идентификационных характеристик объекта поэтажного плана квартиры (площадь, этажи, материалы, отделка;
  5. Документы, подтверждающие своевременную оплату коммунальных платежей
  6. Выписка ЕГРН;
  7. Свидетельство об аренде батареи, выданное банком для расчетов по договору;
  8. Для совместной собственности — нотариально заверенное согласие супруга;
  9. При участии несовершеннолетних собственников — письменное разрешение органа опеки и попечительства.
Интересно:   Что такое страховой риск: понятие и виды страховых рисков

Если продажа долевой собственности осуществляется частично и с каждым собственником заключается отдельный договор, требуется дополнительный письменный отказ от преимущественного выкупа со стороны других сособственников.

Если в договоре не определено, когда недвижимость будет передана новому владельцу, оформляется Акт приема-передачи.

Если общее соглашение не будет достигнуто одновременно со всеми собственниками, перед регистрацией сделки в Росреестре придется посетить нотариуса для заверения документов и проверки законности перехода прав.

Порядок продажи квартиры с несколькими собственниками

Для оформления продажи квартиры, находящейся в собственности гражданина на условиях долевой собственности, продавец должен выполнить ряд юридически значимых формальностей. Список таких операций можно представить в виде пошаговой инструкции.

Согласование условий сделки

На этом этапе определяются потенциальные покупатели и определяются условия договора купли-продажи. Для этого сторонам необходимо согласовать следующие вопросы:

  • предметом договора являются одна или несколько обычных долей, либо весь объект недвижимости;
  • Цена сделки — устанавливается обеими сторонами самостоятельно, что может служить основанием для направления уведомлений гражданам, отказывающимся от продажи принадлежащих им акций;
  • Порядок и условия оплаты — наличный или безналичный способ оплаты, условия оплаты цены по договору;
  • Особые условия для граждан, сохраняющих право пользования жильем после продажи принадлежащих им долей.

Достигнутое соглашение фиксируется в проекте договора, который в дальнейшем будет передан нотариусу и в органы Росреестра.

Уведомление о продаже доли

Этот этап обязателен только в случае отчуждения не объекта в целом, а отдельных его частей. С этой целью акционерам, не участвующим в продаже, будет направлено письменное уведомление, и будет использовано предложенное право преимущественной покупки.

При рассмотрении уведомлений учитываются следующие характеристики:

  • Если получатель документа согласен воспользоваться правом преимущественной покупки, на него будут распространяться условия проекта договора;
  • Если акционер отказывается воспользоваться правом преимущественной покупки, он может выразить свой отказ в письменной форме;
  • Если в течение 30 дней не будет получено ответа, транзакция может быть продолжена с первоначальным покупателем на тех же условиях.

После прохождения этого этапа сделки договор нужно представить на нотариальное заверение.

Скачать Уведомление о продаже доли в квартире (образец)

Удостоверение договора у нотариуса

Гражданский кодекс Российской Федерации требует нотариального удостоверения любой возмездной сделки с предметом долевой собственности. Это правило должно соблюдаться безоговорочно, даже если все владельцы акций одновременно выступают на стороне продавца.

При обращении к нотариусу необходимо представить следующие документы:

  • Обычные паспорта участников сделки;
  • доверенности представителей (если сделка осуществлялась с их участием);
  • Правоустанавливающие документы на каждого продавца (выписка ЕГРН, правоустанавливающее свидетельство и др);
  • Контракт на продажу;
  • Уведомление о продаже акций и письменный отказ от преимущественного права (при необходимости составления таких документов).

Нотариус проверяет законность сделки и ставит на договоре регистрационную отметку. За совершение нотариального действия уплачивается утвержденная нотариальной конторой пошлина.

Деньги на руки или на счет

В договоре купли-продажи квартиры можно и нужно указать способ перехода от покупателя к продавцу.

Деньги могут быть:

  • распространяется на каждого продавца;
  • перевод на их банковский счет;
  • Депозит на банковский счет.

Лучший вариант из всех перечисленных — перевод средств на банковский счет продавца.

Во-первых, это надежно. Продавцы могут легко отслеживать движение средств и обеспечивать полную оплату транзакций. Во-вторых, при необходимости каждый продавец может легко и быстро вывести необходимые средства со своего счета. В-третьих, этот способ перевода средств является самым безопасным. Третьим сторонам, намеревающимся совершить преступные нападения, сложнее осуществить свои преступные планы. И, с точки зрения юриспруденции, это, наверное, самое главное.

Такой перевод средств через банковские счета станет отличным доказательством в суде в случае возникновения каких-либо споров и конфликтов между предыдущим собственником жилой недвижимости или собственником и третьим лицом.

Продажа жилья, находящегося в долевой собственности

Другое дело, когда собственниками квартиры становятся два и более человека. В большинстве случаев имущество в порядке наследования или дарения от родственников оформляется в виде долей.

Раздельное владение жильем также закрепляется между супругами, состоящими в браке, если они хотят зафиксировать размер вложений в совместное имущество. В этом случае в свидетельстве о праве будет указан точный размер доли, пропорциональный сумме покупки.

Если квартира продается по обоюдному согласию владельцев, сложностей в оформлении сделки не возникнет. В этом случае заключается договор купли-продажи, в котором фигурируют два продавца и покупатель, либо два отдельных договора купли-продажи от имени каждого собственника.

На что обратить внимание:

  • Один договор может быть составлен с тремя участниками сделки;
  • Текст должен содержать подробное описание процедуры расчета (банковские реквизиты продавца или оплата наличными) и суммы, причитающейся каждому из них;
  • Все документы на продажу недвижимости несколькими собственниками должны быть нотариально заверены.

Когда один из совладельцев не может присутствовать при заключении сделки (например, из-за удаленности места жительства или болезни), второй может осуществить все необходимые формальности от его имени при наличии подписанной доверенности у нотариуса.

Что еще важно учесть при покупке доли

Вот на что еще следует обратить внимание при покупке акций:

  1. Общее: обратите внимание на состояние комнат и мест общего пользования — кухни, ванной, туалета, прихожей;
  2. Соседи: это важно, потому что шумные или неблагополучные соседи могут сделать жизнь невыносимой. Ведь продать комнату можно только по этой причине;
  3. Доли продать сложно: если вы планируете продавать в будущем, это будет непросто, так как не каждый покупатель захочет с кем-то делить квартиру;
  4. Акции трудно заложить: немногие банки работают с акциями недвижимости. Покупка неразмещенных акций в ипотеку также проблематична — на такие сделки соглашаются лишь несколько банков. В отношении долей вариант, который устраивает большинство банков, заключается в том, чтобы клиент выкупил последние доли, после чего вся квартира становится его собственностью;
  5. Необходима проверка участников сделки: при покупке части квартиры, как и при покупке квартиры целиком, перед сделкой необходимо провести несколько проверок:
  • Изучить правоустанавливающие документы и паспорт владельца;
  • Проверить соответствие выписки из ЕГРН документу по всему содержанию и отсутствие обременений;
  • Проверьте согласия и лицензии, требуемые по закону.
Источники

 

  • https://law03.ru/finance/article/prodazha-kvartiry-s-neskolkimi-sobstvennikami
  • https://pravonaslednik.ru/spory/sovmestno/prodazha-kvartiry-s-dvumya-sobstvennikami-poryadok-dejstvij-neobxodimye-dokumenty-uplata-nalogov.html
  • https://zhivem.pro/kvartira/prodazha/dogovor/zaklyuchenie-s-neskolkimi-sobstv.html
  • https://ros-nasledstvo.ru/prodazha-kvartiry-s-dvumya-sobstvennikami/
  • https://SocPrav.ru/prodazha-kvartiry-s-dvumya-sobstvennikami
  • https://J.Etagi.com/ps/prodat-dolyu-v-kvartire/
  • https://VashNal.ru/clarification/nalog-na-dohody-fizicheskih-lic/prodazha-doli-v-kvartire
  • https://advokat-kr.ru/uslugi/semejnyie-sporyi/kak-razdelit-dengi-ot-prodazhi-kvartiry.html
  • https://Glavny-yurist.ru/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-v-dolevoj-sobstvennosti.html
  • https://www.domofond.ru/statya/kak_prodat_kvartiru_esli_odin_sobstvennik_protiv/7029
  • https://egrnreestro.ru/articles/prodazha-kvartiry-s-dvumya-sobstvennikami
  • https://www.raiffeisen-media.ru/nedvizhimost/na-chto-obrashhat-vnimanie-pri-pokupke-doli-v-kvartire/

[свернуть]