Как разменять неприватизированную муниципальную квартиру?

Реален ли размен в конкретном случае

Собственники приватизированных квартир имеют право совершать любые законные сделки со своей недвижимостью и имеют право передавать свою собственность кому угодно, когда угодно и где угодно. А вот с муниципальным жильем ситуация совсем другая. Жильцы, получившие социальные квартиры, прописавшиеся в них и проживающие по договору, не являются полноправными собственниками. Имущество принадлежит муниципалитету и поэтому не может быть продано, его можно обменять только с согласия муниципалитета. Обмен муниципальных квартир без разрешения этого учреждения не допускается. Правила и условия проведения таких процедур определяются статьями 72-75 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Чтобы понять, есть ли смысл начинать обмен, нужно знать, при каких обстоятельствах это невозможно. Отказ будет получен, если:

• Подан иск к работодателю о расторжении договора в связи с изменением договора;
• Право проживания в муниципальной квартире оспаривалось судами;
• Жилище официально признано непригодным для использования по назначению;
• Межведомственная комиссия принимает решение о признании дома аварийно-сносным или решает о перепланировке и капитальном ремонте;
• В результате обмена въезжает гражданин с хроническим заболеванием, представляющим угрозу для здоровья других жильцов.

Сложности возникают и тогда, когда в социальном договоре найма отсутствует пункт о закреплении возможности обмена жильем.

Какие бывают сложности

В процессе подписания договора могут возникнуть некоторые сложности. Обмен неприватизированного жилья на приватизированное невозможно.

Без согласия прописанных

«Возможен ли обмен муниципальных квартир без согласия всех прописанных?» — Нет. Для разрешения дальнейших обстоятельств и выселения несогласных жильцов требуется согласие всех сторон или обращение в суд.

Если один против

Как обменять неприватизированные квартиры, если кто-то возражает:

1. Суд.
2. Ожидание решения суда. При положительном ответе гражданин будет выселен из квартиры.

Судебный процесс может занять много времени, поэтому желательно убедить нанимателя подписать договор на обмен квартир.

Размен квартиры при наличии долгов

Обменять квартиры не получится, если есть долги по коммунальным платежам. Также не помогает народный способ — выйти и зарегистрироваться в другом месте.

Наличие задолженности не позволит гражданам и членам их семей быть высвобожденными из неприватизированных объектов.

Размен при разводе

Процесс усложняется, если супруг решает развестись. В этом случае обмен домами невозможен. Жилье остается в собственности муниципалитета, так как квартиры выдаются гражданину. Бывшего мужа выселили из квартиры.

Завершение процедуры

После заключения соглашения об обмене требуется новый договор социального найма с местной администрацией и обязательна регистрация в неприватизационном учреждении. Услуга бесплатна.

Как обезопасить сделку

Как было сказано ранее, для повышения вероятности успешной сделки и минимизации риска мошенничества рекомендуется все операции совершать через представителя. Кроме того, не лишним будет тщательно проверить подлинность каждого документа, предоставленного второй стороной. Конечно, нужно исключить денежный аспект проблемы. Даже если есть устная договоренность о том, что кто-то должен кому-то платить, это нужно решать после обмена фактами или до обмена.

Соглашения об обмене необходимо внимательно читать и проверять на наличие опечаток, чернильных пятен и других ошибок. Вполне вероятно, что они были допущены непреднамеренно, но всегда есть вероятность, что это дело рук мошенников, которые после успешного завершения процесса обратятся в суд с требованием об отмене сделки, якобы на основании предоставленных неверных данных.

Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную или дом?

Жилье в Российской Федерации было приватизировано за последние два десятилетия. Это бесплатно. Но до сих пор многие люди по-прежнему живут в муниципальных квартирах по договорам социального найма.

Такое жилье обходится им дешевле, чем тем, кто владеет собственным домом. Но они не имеют права распоряжаться такой недвижимостью.

Например, если человек, проживающий в неприватизированной квартире, хочет сменить место жительства, его квартира не может быть продана, и единственный выход – сменить жилье.

Многих интересует, можно ли обменять неприватизированную квартиру на дом или другую недвижимость? Есть однозначный ответ — да. Это возможно, но вам нужно собрать некоторые документы.

Документы

При обмене неприватизированной квартиры необходимо подготовить следующий пакет документов:

• Паспорта всех жителей (и свидетельства о рождении несовершеннолетних).
• Договор социального найма.
• Выдержка из ЕГРН.
• Отрывок из книги.
• Разрешение властей.
• Согласитесь на сделку с муниципалитетом.
• Выписка из лицевого счета квартиры (чтобы узнать есть ли задолженность).

Поскольку надежнее всего представлять интересы опытного законного представителя, на него потребуется доверенность. Этот документ, наряду с паспортом представителя, требуется и при совершении сделок.

Договор обмена неприватизированной квартиры, жилья

Скачать образец неприватизированной квартиры, договора мены жилья

Основания и причины

Часто причинами обмена неприватизированных квартир через суд являются: семейные разногласия, системные ссоры между жильцами.

Также, если кто-то из сожителей умышленно причиняет боль другим – он хулиган или ведет образ жизни, делающий жизнь других людей невыносимой (или даже подвергающей опасности).

В то же время компромисса по разделу домохозяйств не достигнуто, а некоторые активно выступают против него (или уже наложил вето арендодатель).

Необходимые условия для размена муниципальной квартиры

если жильцы коммуналки уже договорились об их обмене, им стоит поискать подходящие варианты. При этом они могут выбирать только неприватизированные дома меньшего размера. Обмен муниципальных квартир на частные квартиры не допускается. Это одна из сложностей, потому что из-за приватизации в госфонде осталось не так много жилья и еще меньше арендаторов, готовых организовать обмен. Следует понимать, что необходимо найти желающих переехать в квартиру, так как в большинстве случаев они незнакомы друг с другом.

Граждане должны действовать независимо. Необходимо разместить и подать объявления в газеты, а также найти встречные предложения. Этот процесс может занять много времени. Агентство недвижимости вряд ли сможет помочь в таких вопросах, потому что риэлторы не заинтересованы в сделках, от которых они не получат прибыли.

Законодательство не запрещает обмен муниципальных квартир или комнат, расположенных в другом городе или районе. Так что при желании можно найти подходящий вариант.

Кроме того, арендаторы, желающие обменять квартиры, должны получить согласие органа, которому принадлежит их жилплощадь. Муниципалитет отклонит процедуру в следующих случаях:

1. Если в связи с квартирой, ответственной за нанимателя, принимаются меры по расторжению или изменению договора социального найма с ним.
2. Если право пользования квартирой оспаривается в суде.
3. Квартиры расположены в ветхих или аварийных домах.
4. Что касается здания, в котором находится квартира, было принято решение о его сносе.
5. Многоквартирный дом, в котором располагался сменный дом, был капитально отремонтирован, помещения перепланированы и реорганизованы.
6. Если обмениваемая квартира является служебной.
7. Если есть коммунальные платежи.

Кроме того, муниципалитет откажет в процедуре, если человек с тяжелым хроническим заболеванием, таким как туберкулез, поселится в коммунальной квартире.

При наличии среди проживающих несовершеннолетних детей или граждан с ограниченной подвижностью или недееспособностью обмен возможен только с согласия органа опеки и попечительства. Для этого законные представители этих лиц должны удостоверить, что права и интересы их подопечных не будут нарушены при обмене. В противном случае муниципалитет отклонит процедуру.

Согласие проживающих

Для начала процесса обмена все граждане старше 14 лет, прописанные в квартире, должны подписать письменное соглашение. Законодательство не требует согласия.

Как дать согласие:

1. Подпись на документе, заверенная экспертом на момент поступления документа в администрацию.
2. Этот документ должен быть заверен нотариусом.

При наличии несовершеннолетних зарегистрированных граждан для обмена необходимо получить согласие опекуна.

Юридические сложности

Только опытный юрист, хорошо разбирающийся в жилищном праве, может решить судебные вопросы размещения жильцов муниципальных квартир, не говоря уже о принудительном обмене недвижимостью.

Гораздо проще решить проблему выделения отдельных долей и их продажи по смене места жительства. Для муниципальных квартир проблема неразменности решалась путем приватизации и последующего раздела имущества. Помощь юриста будет неоценима, если вам необходимо ориентироваться в многоэтапных соглашениях и разрешать споры с другими заинтересованными сторонами. Перед обращением в суд следует получить подробную юридическую консультацию и оценить свои шансы на успех.

Отказ в обмене

При обмене неприватизированного жилья это должно происходить исключительно в рамках существующей законодательной базы. При нарушении процедуры транзакция будет отклонена.

Вы точно не сможете обменять жилье, если:

• докажет, что сделка ложная;
• Жилье находится в закрытых воинских казармах;
• После переселения условия жизни одной стороны сильно ухудшятся.

Местное самоуправление письменно отказало в обмене муниципального жилья. В документе, помимо самого решения, должны быть указаны его подробные мотивы. В случае несогласия жильцов с решением арендодателя они вправе обратиться за судебной защитой своих нарушенных прав.

Сроки

В этом случае действительно нет конкретного срока. Скажем так, разрешение из органа опеки и попечительства занимает около 14 дней, а выписка из ЕГРН — около 3-5 дней. В противном случае точных цифр привести нельзя, так как многое зависит от самих жителей, насколько быстро они осуществляют те или иные действия, какие у них договоренности с другой стороной и т д.

Кто имеет право совершить сделку с квартирой, предоставленной государством?

Согласно статье 72 Жилищного кодекса Российской Федерации жилье, предоставляемое по договору социального найма, может быть обменено с согласия всех проживающих и временно отсутствующих членов семьи.

Право на обмен государственного жилья предоставляется не только ответственному арендатору, но и всем членам семьи, проживающим с ним. Если вы проживаете с несовершеннолетними детьми или недееспособными гражданами, для совершения сделки необходимо получить согласие органа опеки и попечительства

Подбор жилья для размена

Для обмена неприватизированного жилья на аналогичное жилье новая квартира должна соответствовать следующим требованиям:

• иметь негосударственный статус;
• Условия должны быть лучше или похожи;
• Нормы предоставления жилплощади должны соответствовать местному законодательству (обычно не менее 12 метров на человека).

Арендаторы, обменивающие квартиры, также должны получить согласие всех жильцов вместе со всеми необходимыми документами.

Алгоритм заключения договора

Процесс обмена неприватизированного жилья осуществляется посредством договора мены, участниками которого являются граждане той и другой квартиры. Обмен не нужно регистрировать в реестре, так как собственник квартиры не меняется. Нотариальное заверение также не требуется.

Контракт должен соответствовать следующим требованиям:

• дата и место подписания договора;
• имя файла;
• Паспортные данные гражданина, фактическое место жительства и адрес регистрации, контактные данные;
• Наименование квартиры и ее конкретные данные (кадастровый номер и стоимость, площадь, количество комнат и т.д.);
• Наименование органа, разрешающего распоряжение жилым помещением;
• Техническая информация (от БТИ);
• Документация, подтверждающая согласие всех жителей объекта;
• Письмо-согласие принять квартиру и ключи от нее на определенных условиях;
• Другие проекты, согласованные с гражданами (не противоречащие действующему законодательству);
• Информация о количестве экземпляров;
• Данные о восприятии сторонами смысла и последствий заключения договора;
• сведения о гражданстве;
• Подпись гражданина.

Если дошло до суда

Что делать в этой ситуации? Свяжитесь с юристом. Лучше не начинать искать истину в таких головоломках, как вынужденный обмен местами жительства по договорам социального найма.

Множество нюансов, способных оказать решающее влияние на ход дела, невидимы или совершенно неизвестны обывателю, но для квалифицированных специалистов по жилищному праву могут.

Юрист не только окажет помощь в подготовке заявления и подборе доказательств, но и будет представлять ваши интересы в ходе судебного процесса, а также подскажет, как выполнить решение судьи.

Количество экземпляров искового заявления составляется исходя из количества лиц, участвующих в процессе. Оно было подано в районный суд общей юрисдикции по месту нахождения ответчика. Претензии могут быть написаны в любой форме, но должны содержать следующие данные:

• Полное наименование судебной власти, на которую вы жалуетесь;
• Паспортные данные заявителя/респондента;
• состояние квартиры;
• данные о несовершеннолетних или недееспособных участниках;
• Почему мы больше не можем жить вместе?
• Как бы Вы хотели решить этот вопрос до суда (какие варианты обмена предлагались и почему они были отклонены ответчиком?);
• Реквизиты разрешительных документов от правления;
• Требовать;
• Дата Подпись;
• Список вложений.

Помимо самого заявления, необходимы следующие документы:

• письменное согласие арендодателя;
• Документы, разрешающие сделки между городами;
• разрешение органа опеки и попечительства;
• Копия личного кабинета;
• Письменное согласие членов семьи;
• Технический паспорт и план квартиры для обмена;
• досудебная переписка;
• Документы из ЗАГС о составе семьи;
• Государственные таможенные квитанции;
• удостоверения личности всех участников.

Сколько времени потребуется суду для вынесения решения, зависит от многих факторов. В решении будет указано – «обмен жилплощадью», а также данные о том, кто куда переезжает.

Вам нужно будет обратиться в правление за разрешением, написав соответствующее заявление и предоставив предлагаемый план переселения.

Это не пустая бумажная волокита — государство должно знать, что жилищные условия зависимых граждан не будут нарушены. Ожидание документов — две недели.

С кем можно обменяться жильем?

Варианты обмена на неприватизированное жилье:

1. между родственниками. В фольклоре этот процесс известен как «родственный обмен». Сделки совершаются между родственниками и основаны на доверии. В этом случае деприватизированное жилье может быть обменено на деприватизированное и приватизированное. Например, бабушка переезжает из своей квартиры в муниципальную, а внук с семьей в приватизированную.
2. среди арендаторов государственного жилья. Сделка возможна только при согласии всех арендаторов и согласия арендодателя.
3. между работодателем и государством. Вернуть квартиры государству в обмен на жилье меньшего размера. Это крайне редко, но все же имеет место быть. Например, когда арендатор находится в затруднительном финансовом положении и желает снизить расходы на аренду.

Все эти виды сделок объединяет одно – идея обмена приходит к работодателю. Но иногда государство ставит фактами жильцов муниципальных квартир. Например, дом находится в аварийном состоянии и скоро будет переселен в благоустроенное новое жилье.

Когда обмен невозможен?

Как и приватизация, обмен социального жилья не всегда возможен. Рассмотрим основные причины.

отсутствие социального контракта	Доказать, что квартира муниципальная, а не частная, без договора социального найма можно, но очень сложно. Поэтому транзакция без этого файла обычно не доходит до своего логического конца.
Использование квартиры под вопросом	Часто бывает, что оспаривается факт использования жилья. Например, муниципалитеты планируют выселять людей за неуплату коммунальных платежей или другие нарушения. Вполне логично, что никто не разрешит ему обменять нынешнее жилье.
План сноса домов	Обмен квартир, расположенных в сносимом доме, невозможен. То же самое относится и к аварийному жилью.
Место обслуживания	Обслуживаемое жилье не принадлежит муниципалитету и поэтому обмену не подлежит.
хроническое заболевание	Муниципалитеты крайне неохотно разрешают обмены, при которых люди с хроническими заболеваниями будут заселяться в квартиры.

Как проходит процедура по договору социального найма жилого помещения?

При необходимости обмена жилья, предоставленного по договору социального найма, нужно быть готовым к длительному процессу.

С чего начинать?

Начало обмена муниципальным жильем – это получение согласия собственника и поиск подходящего партнера. Есть несколько обязательных условий для выбора жилья для обмена:

1. Жилье должно быть неприватизированным.
2. Условия жизни не должны ухудшаться.
3. Размер подходящей комнаты рассчитывается исходя из того, что на каждого жильца отводится не менее 12 метров.

Куда обращаться?

Найти обмен дома на специальных сайтах очень сложно — предложений муниципальных квартир очень мало. Для подбора вариантов можно обратиться в администрацию города, если она оказывает такие услуги.

важный! При проживании в жилом помещении несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных граждан-членов семьи нанимателя необходимо обратиться в органы опеки и попечительства и получить их согласие.

Разрешим обмен социального жилья в одном и другом населенном пункте, расположенном на территории Российской Федерации.

Полный список документов

Необходимо представить:

1. Заявление подписывается работодателем и всеми членами семьи.
2. Социальный контракт.
3. Нет доказательств задолженности по оплате проживания.
4. Помогите, значит все прописаны в квартире.
5. Если в семье есть несовершеннолетние, необходимо предоставить доказательство того, что опекун и орган опеки и попечительства согласны на смену дома.
6. Паспорт заявителя.

Куда подавать документы?

Все собранные согласия и документы будут переданы в управляющий орган муниципалитета, которому принадлежит жилплощадь. Соглашение составляется между арендатором и арендодателем самостоятельно или с помощью юриста. Поскольку такие соглашения составляются в свободной форме, их не нужно заверять у нотариуса.

внимание! Вторая сторона (лицо, с которым будет производиться обмен жильем) должна собрать аналогичный пакет документов.