Купля-продажа дома с земельным участком: инструкция и договор (образец)

Выбираем способ продажи

Прежде чем приступить к поиску покупателя и сбору необходимых документов, необходимо решить для себя, кто будет заниматься перепродажей вашей недвижимости.

Здесь есть 2 варианта:

1. нанять агента по недвижимости;
2. Занимайтесь продажами сами.

Если вам нужно срочно продать свою недвижимость или вы боитесь стать жертвой мошенника, может быть выгодно доверить продажу земли вместе с домом агенту по недвижимости. В этом случае вам придется заплатить агентству немалую сумму, но для этого они сделают всю работу за вас (найдут покупателя, помогут подготовить необходимый пакет документов, дадут точную оценку недвижимости и в ближайшее время).

Если вы хотите совершить продажу самостоятельно, вам не нужна помощь со стороны для поиска потенциальных покупателей. Мы сейчас расскажем, как именно.

Пepeдaйтe пpaвo coбcтвeннocти

Как завершить продажу виллы? Отправьте покупателей в Реестр, чтобы получить право собственности на землю и недвижимость. Вы можете пойти с ним — сотрудники Pocpeectra могут попросить продавца присутствовать лично или могут предоставить дополнительные документы вместе с вами.

Покупатель может обратиться лично в приемную, если структура принимает граждан, или через МФЦ. Ему понадобятся ваша выписка из ЕГРН, кадастровый паспорт и технические документы на землю и дачу, два экземпляра договора купли-продажи. Кроме того, покупатель обязан уплатить госпошлину в размере 2 000 ₽. Сотрудник Национального реестра или МФЦ принимает документ и выдает расписку, в которой указывается дата, на которую была составлена ​​выписка из ЕГРН. В течение 7-10 дней в ЕГРН будет зафиксирована смена собственника и право собственности перейдет к покупателю.

Если сотрудники регистратора по какой-либо причине отказывают в регистрации — например, из-за ошибки в договоре купли-продажи, вам придется повторно встретиться с покупателем для решения вопроса. Так что не спешите удалять его номер или уходить после получения денег: дождитесь получения покупателем выписки из ЕГРН, подтверждающей его право собственности на землю.

Существенные условия

Сделка по продаже дома будет считаться незавершенной, если стороны не достигнут соглашения об определенных основных условиях.

В соглашении должны быть указаны следующие реквизиты:

• предмет — основные характеристики предмета (общая жилая площадь, расположение);
• Информация об участнике — ФИО (ФИО), паспортные данные, дата рождения, фактический адрес;
• цена;
• Условия и способы оплаты, оплата в рассрочку;
• Информация о людях, которые сохраняют за собой вид на жительство.

Покупатели и продавцы могут добавлять в документ свои обязательные условия, например причины прекращения сделки.

Оцениваем имущество

Чтобы найти покупателя, вам необходимо написать объявление, в котором необходимо указать стоимость продаваемой недвижимости. То есть земля и дом должны быть оценены.

Вы можете установить цену самостоятельно или воспользоваться услугами оценщика.

Если вы обратитесь к эксперту, то получите точную оценку вашей недвижимости + официальные документы, которые можно предъявить покупателям.

Конечно, такие услуги стоят достаточно дорого, но дешево вы точно не обойдётесь.

Вы также можете установить цену самостоятельно. Для этого вам необходимо проанализировать рынок недвижимости, просмотрев все газеты и журналы вашего города и посетив специализированные сайты. Основываясь на доступных объявлениях, вы можете установить цену на свою недвижимость.

На ценообразование влияют следующие факторы:

1. географическое расположение продаваемой недвижимости;
2. Состояние дома, этажность, коммуникации (газ, вода и т.д.);
3. удаленность от населенного пункта (или центра города);
4. доступная инфраструктура;
5. Наличие дополнительных построек (сараев, санузлов и т.п);
6. Экологические особенности, близость к живописному ландшафту;
7. удаленность от проезжей части и др

Ищем покупателя

Чтобы быстрее найти покупателей, нужно сделать так, чтобы ваше предложение было известно максимальному количеству людей.

Наиболее эффективным способом является размещение рекламы через интернет-ресурсы. Разместите свое объявление на специальном сайте.

Кроме того, вы можете разместить объявление или раздать листовки в том районе, где вы продаете недвижимость.

Не забудьте рассказать об этой распродаже всем своим знакомым, друзьям, соседям и родственникам. Иногда сарафанное радио более эффективно, чем Интернет.

Может быть полезно разместить объявление о продаже домов (или написать «Продается» на воротах»).

Приглашаем покупателя на просмотр и проводим переговоры

Когда потенциальный покупатель звонит вам и интересуется недвижимостью для продажи, пригласите его на просмотр. Но прежде чем показывать, приберитесь внутри и вокруг дома, вынесите мусор, вынесите мусор и снесите ветхое здание.

Во время переговоров старайтесь быть дружелюбной, тактичной и ненавязчивой. Покажите все хорошее о недвижимости для продажи и не стесняйтесь упоминать плохие вещи.

Как проходит процедура регистрация сделки в Росреестре и окончательный расчёт?

После подписания договора и завершения передачи имущества покупатель будет направлен в отделение Росреестра по месту нахождения объекта. Дополнительно обращения можно подать через сайт Росреестра и МФЦ.

Человеку потребуется:

• Заявка (шаблон заполняется на сайте);
• 2 оригинала договора и приложений к нему, включая акт приема-передачи имущества (если он составлен).

Вам необходимо оплатить госпошлину в размере 2000 рублей вперед.

Регистратор проверяет соответствие представленных документов требованиям законодательства. При отсутствии нарушений работа принимается. Изменение USRN может занять до 10 рабочих дней.

Гражданин получает копию договора с отметкой о регистрации из Росреестра. Человек может запросить актуальную информацию о своем имуществе из USRN.

Внимание! Обычно покупатель и продавец увязывают окончательный расчет по договору с госреестром. При наличии правонарушения информация не будет внесена в ЕГРН. Поэтому будущий владелец застрахован.

Подробнее о регистрации транзакций в МФЦ смотрите в видео:

Предварительное соглашение

Это соглашение, в котором говорится о намерении обеих сторон: продать дом и участок, купить и заплатить соответственно.

В предварительном документе говорится:

• стоимость сделки;
• Срок действия основного договора;
• Перечислите определенную сумму в качестве аванса или залога;
• другие нормативы.

важный! Если основной договор не заключен по вине покупателя, задаток покупателю не возвращается. Возврат в двойном размере, если продавец отказывается продавать.

Если контракт не может быть выполнен сейчас, соглашение должно быть достигнуто заранее. Например, покупателю необходимо продать другую недвижимость или получить кредит. Таким образом, обе стороны определяют условия сделки, затем решают свои вопросы и возвращаются по соглашению вне зависимости от изменения рыночной цены имущества.

От таких соглашений можно отказаться, если сделка может быть завершена в течение 2 недель. В договоре могут быть указаны соответствующие сроки передачи имущества, оплаты, государственной регистрации.

Сколько стоит оформление?

За сбор документов продавец заплатит комиссию в размере от 600 до 2500 рублей. Комиссия за регистрацию сделки составляет 2000 рублей.

Владелец несет ответственность за сбор документов, связанных с имуществом и личностью продавца. Покупатель обращается в Росреестр и уплачивает госпошлину из собственных средств.

Oпpeдeлитe cтoимocть

Если вы не знаете, как оценить дом для продажи, вы можете использовать три метода:

1. Обратитесь к оценщику — ему нужно заплатить, но он выдаст официальное заключение — покажите покупателю для обоснования цены;
2. Воспользуйтесь онлайн-калькуляторами — они часто посчитают неверную стоимость, но могут просто направить вас в нужном направлении для дальнейших расчетов;
3. Оцените стоимость самостоятельно. Изучите рынок, узнайте, сколько стоят аналогичные товары, и установите среднюю стоимость по рынку.

Обратите внимание, что на стоимость влияет множество различных факторов. Например, размер самой виллы и ее состояние, год постройки и материалы стен, наличие отопления, инфраструктура поселка, удаленность от города и другие параметры. Поэтому лучше всего оценивать недвижимость с привязкой к вашему району и расположению: посмотрите, за сколько продана вилла вашего соседа, и сможете выделить, подходит ли она.

Алгоритм заключения договора купли-продажи

Как и любое действие, имеющее юридическое значение, заключение договора купли-продажи дома с прилегающим к нему земельным участком состоит из нескольких этапов.

Условно их можно разделить на три части:

• составление предварительных договоров;
• составление основного договора;
• Регистрация права собственности.

Однако каждый раздел содержит свои шаги.

При этом совершение таких сделок будет отличаться от классического варианта из-за сложности объекта, на который оформляется право собственности.

Составление предварительных договоров часто пропускается в форме юридических формальных действий. Большинство участников сделки считают слишком хлопотным и ненужным составлять предварительные договоры в бумажной форме, а затем заверять их у нотариуса, потому что в этом нет необходимости.

Однако именно на этом этапе стороны согласовали основные вопросы, которые могли вызвать разногласия при подписании основного контракта.

На этапе подписания предварительного договора согласовываются основные условия основных документов:

• Порядок расчетов между сторонами (в том числе порядок перевода денежных средств от одной стороны к другой в случае использования заемных средств или материнских средств на момент заключения договора);
• Использовать предоплату или залог при оформлении сделки;
• Возможность застраховать риск незаключения договора купли-продажи по причинам, не зависящим от сторон;
• Количество участников сделки (обычно этот вопрос больше интересует покупателя, так как его собственниками могут выступать несколько человек).

При составлении основного договора все вопросы, рассмотренные на стадии предварительного согласования, фиксируются в более подробной форме в согласованной обеими сторонами редакции. Документ, составленный в это время, послужит основанием для выдачи свидетельства о праве собственности. Однако при составлении документов на данном этапе следует иметь в виду, что может потребоваться подписание двух договоров: на участок и на дом.

Подписанный договор должен содержать следующие пункты:

• В преамбуле содержится полная информация о сторонах договора, а также место и дата совершения сделки;
• В предмете договора указываются физические характеристики продаваемого дома и земельного участка (в том числе обязательное указание кадастрового номера подробного адреса местонахождения);
• В разделе о договорной цене и порядке взаиморасчетов рассматривается не только вопрос о том, сколько покупатель должен заплатить продавцу и как он должен заплатить, но и механизм определения цены участка и дома, расположенного на это (рыночная стоимость или стоимость земли путем формирования метода кадастровой оценки);
• Права и обязанности сторон (в том числе сроки окончательной передачи денежных средств от покупателя к продавцу, подписание передаточного акта, действия сторон в случае возникновения обременений на передаваемое имущество);
• Форс-мажорные обстоятельства (в том числе действия, которые должны предпринять обе стороны для совершения сделки);
• Реквизиты и подписи обеих сторон (в том числе заявление о платежных реквизитах, на которых будет основываться перечисление денежных средств, если договором не предусмотрен денежный перевод).

Заключительной частью любого действия будет переоформление права собственности на дом и земельный участок. Так как титульных свидетельств будет два, новый собственник подаст в органы Росреестра два заявления — на дом и на землю.

Помимо заявления, для получения сертификата вам потребуется предоставить следующие документы:

• Копии договора, подписанные и нотариально заверенные (если применимое законодательство предусматривает такой факт) всеми участвующими сторонами, кроме сторон договора (например, продавцом и двумя покупателями — тогда договор должен быть в четырех экземплярах, так как один из них должны быть переданы в архив Росреестра);
• Документ, подтверждающий право собственности на дом и землю, ранее выданный продавцу (подтверждающий законность сделки);
• Необходимые документы для регистрации продажи дома.

После подачи документов в Росреестр (в том числе через МФЦ) в течение десяти дней они будут проверены и, если вся сделка будет признана законной, покупателю выдается свидетельство о праве собственности..

Возможные сложности при оформлении сделки

При подготовке документов и совершении сделки купли-продажи дома могут возникнуть следующие сложности:

• Собственником объекта является несовершеннолетний гражданин;
• продан без согласия супруга;
• Совладельцы недвижимости не одобрили сделку.

Перед продажей дома продавцу необходимо подготовить документы, а покупателю – убедиться в том, что имущество является юридически чистым. Самый быстрый и надежный способ получить актуальную информацию по торговой теме – заказать выписки из ЕГРН.

Список обязательных документов

Какие документы нужны для продажи дома, задумывается каждый собственник, решивший продать дом. Есть основной список документов.

Выписка ЕГРН

Свидетельство Росреестра подтверждает, что недвижимость и земельный участок находятся на государственном учете. Кроме того, по выписке можно проверить технические характеристики объекта и авторитет продавца. Вы можете проверить юридическую чистоту вашего имущества в течение часа. Для этого достаточно сделать запрос на подготовку сертификата на портале USRNka.ru.

Правоустанавливающий документ на дом и участок

В качестве правоустанавливающего документа при продаже дома можно предъявить договор, по которому продавец владеет недвижимостью. Это может быть купля-продажа, наследство, дарение. Так как строения и земельные участки являются отдельными учетными единицами, то на каждый объект необходимо предоставить свою документацию — Основу права собственности.

Договор купли-продажи дома и участка

Особенности оформления и содержание договоров купли-продажи домов и земель установлены ст. 454 и ст. Статья 549 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно установленным нормам, документ купли-продажи жилья составляется в письменной форме и содержит:

• сведения о предмете сделки;
• Описание предмета договора;
• дата и адрес подписания договора;
• процедуры взаиморасчетов;
• права и обязанности участников сделки;
• Правила передачи имущества новому владельцу;
• Подписано всеми сторонами.

Согласно ФЗ № 218 РФ (ст. 54), договоры купли-продажи жилых домов или иного недвижимого имущества должны быть нотариально удостоверены, если собственник является несовершеннолетним. Кроме того, если речь идет о продаже части общего имущества или если продаваемый объект был приобретен в ипотеку, сделка должна быть согласована у нотариуса.

Скачать образец: Типовой договор купли-продажи жилых домов с земельными участками

Паспорта всех собственников

Для подтверждения личности участника сделки необходимо предъявить паспорт гражданина РФ. Если одной из сторон договора не исполнилось 14 лет, необходимо предъявить свидетельство о рождении. Но в этом случае нужен документ, удостоверяющий личность родителя или законного представителя (ст. 28 ГК РФ).

Разрешение органов опеки и попечительства

Согласно ФЗ № 48 РФ, ст. 21 Продажа домов и земельных участков, принадлежащих несовершеннолетним гражданам, должна осуществляться с согласия опекуна. При этом важно помнить, что детям необходимо предоставлять равноценное жилье с такими же или лучшими жилищными условиями.

Свидетельство о браке и разводе

Эти документы необходимы для продажи дома, если владелец собственности зарегистрировал право собственности на одну фамилию, но позже изменил эту фамилию после брака или развода.

Нотариальное согласие супруга на продажу

В искусстве. В статье 34 СК РФ указано, что имущество, нажитое в браке, является совместной собственностью. Поэтому для продажи дома или земли требуется согласие мужа или жены. Даже если права собственности зарегистрированы на одного из супругов. В случае развода бывшие муж и жена должны разделить совместно нажитое имущество. В противном случае они не прекратят полномочия по совместной недвижимости (ст. 256 ГК РФ).

Нотариальная доверенность

Интересы покупателей и продавцов недвижимости может представлять доверенное лицо. В этом случае их полномочия подтверждаются нотариально заверенной доверенностью.

Согласие банка, если дом находится в ипотечном залоге

Если продавец покупает недвижимость в ипотеку, обязательным документом, необходимым для продажи дома, является разрешение кредитора. Заложить недвижимость в банке до погашения долга. Это бремя. Информация об ограничениях прав собственника фиксируется в базе данных Росреестра. Проверить этот факт можно с помощью выписки из ЕГРН.

Перед совершением сделки купли-продажи необходимо внимательно изучить характеристики предмета договора и проверить, нет ли у предмета обременений. С помощью сервиса ЕГРНка.ру вы можете заказать выписки из ЕГРН онлайн и найти необходимую информацию в течение часа после подачи запроса.